Un immeuble à 2,1 % net
Détenu en direct depuis trente ans, faiblement rentable mais avec 1,8 M€ de plus-value latente. Vendre coûtait cher ; l'apport à une structure avant donation a été chiffré comme alternative.
ASTÉRALE Cassinia › Détenir et arbitrer l'immobilier
Un actif, pas une collectionDans la plupart des grands patrimoines français, l'immobilier s'est constitué par sédimentation : une acquisition, puis une autre, chacune avec sa logique du moment. Notre travail n'est pas d'en acheter davantage, mais de rendre l'ensemble cohérent — et de dire ce qu'il faut vendre.
Direct, SCI à l'IR, SCI à l'IS, SCPI, démembrement. Chaque mode a un coût de sortie et un coût de transmission différents : c'est là que se joue l'essentiel, pas dans le rendement affiché.
Ce qui doit être conservé, ce qui doit être vendu, et dans quel ordre. Un actif à faible rendement mais à forte plus-value latente ne se traite pas comme un actif à l'inverse.
Crédit amortissable ou in fine, adossement, nantissement d'un contrat en garantie. La dette bien placée reste l'un des rares leviers encore disponibles sur un grand patrimoine.
Remobiliser la valeur d'un bien détenu sans dette pour financer une autre opération, sans vendre et sans déclencher de plus-value.
Détenu en direct depuis trente ans, faiblement rentable mais avec 1,8 M€ de plus-value latente. Vendre coûtait cher ; l'apport à une structure avant donation a été chiffré comme alternative.
Six associés issus de deux branches, gérance échue, aucune décision possible depuis quatre ans. La reprise a commencé par les statuts, pas par les biens.
Le contrat nanti en garantie avait perdu 22 % ; l'échéance de remboursement du capital arrivait dans trois ans. Le refinancement a été négocié avant, pas après.
Non, nous ne sommes ni agent immobilier ni marchand de biens. Nous définissons la stratégie et coordonnons les intervenants que vous choisissez.
Comme un outil parmi d'autres, jamais comme une réponse par défaut. Leur liquidité, leurs frais d'entrée et leur traitement à l'IFI doivent être regardés au cas par cas.
Cela dépend presque toujours de l'horizon de transmission, pas de la fiscalité des revenus. C'est un calcul, pas un principe.
Information générale : cette page ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre, ni une recommandation d'investissement. Les actes juridiques et fiscaux sont établis par votre notaire, votre avocat et votre expert-comptable, que nous coordonnons. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Statuts réglementaires et mentions complètes sur la page Mentions légales.
Si vous êtes à la tête d'un patrimoine familial que plus personne ne voit en entier, le premier entretien sert à cela : reconstituer la vue d'ensemble et vous dire, franchement, s'il y a matière à travailler ensemble.